Laudêmio

Laudêmio é compensação devida ao senhorio direto, por não usar o direito de preferência quando o enfiteuta aliena onerosamente o imóvel foreiro. Corresponde a um percentual sobre o valor venal do imóvel, a ser pago quando ocorre uma transação onerosa com escritura definitiva dos direitos de ocupação ou do aforamento de terrenos.

O laudêmio no Brasil

No Brasil, os principais titulares desse direito são a União (terrenos de marinha) e a Igreja Católica. Há também enfiteuses de particulares, como a do Ramo de Petrópolis da Família Imperial Brasileira, o que se justifica por não constituírem estas prestações, em termos jurídicos, um tributo, e sim um direito real, tal como a percepção de alugueres.

O órgão responsável pela demarcação das áreas sobre as quais incide a cobrança de laudêmio da União é a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão atualmente vinculado ao Ministério da Economia.

O posicionamento adotado no Código Civil em relação à “enfiteuse” (art. 678) é o de que se trata de forma superada de constituição de direito real sobre coisa alheia, a qual foi relegada para o capítulo das disposições transitórias. Logo, surge daí a proibição da cobrança da taxa de transferência do contrato, denominada de “laudêmio” e, no contexto em foco, será vedada a “subenfiteuse”, como meio de desestimular o contrato de enfiteuse.

Terrenos de Marinha

Ver também: Enfiteuse § Terrenos de marinha e seus acrescidos

O conceito de terrenos de marinha foi definido desde 22 de fevereiro de 1868, quando foi publicado o decreto imperial nº 4.105, que estabelece em seu artigo 1º, § 1º:

São terrenos de marinha todos os que banhados pelas águas do mar ou dos rios navegáveis até a distância de 15 braças craveiras (33 metros) para a parte da terra, contadas desde o ponto a que chega o preamar médio.

Este ponto refere-se ao estado do lugar no tempo da execução da lei de 15 de novembro de 1831, artigo 51, parágrafo 14 (instrução de 14 de novembro de 1832, artigo 4º).

O Decreto-Lei 9.760/46, em seu artigo 2º, atualizou o texto da seguinte forma:

Art. 2º - São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha do preamar médio de 1831:

"a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; "b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se façam sentir a influência das marés.

"Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo a influência das marés é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pela menos do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano.

Terrenos da Família Imperial

Ver artigo principal: Laudêmio de Petrópolis

Em 1822, o então príncipe D. Pedro, em viagem à Vila Rica, Minas Gerais, em busca de apoio ao movimento da Independência do Brasil, decidiu se hospedar numa propriedade às margens do vale do Rio Piabanha. Durante a estadia, encantou-se com a Mata Atlântica e ao clima ameno da região serrana, hoje conhecida como Serra dos Órgãos. Oito anos depois, em 1830, a pouco de resignar-se como imperador, adquiriu uma propriedade próxima, chamada Fazenda do Córrego Seco, renomeada Imperial Fazenda da Concórdia, onde pretendia construir uma residência de verão. Após sua morte, em 1834, a propriedade foi deixada como herança a seu filho, o futuro imperador D. Pedro II.

Em março de 1843, D. Pedro II assinou um decreto que aprovou, dentro dos limites da propriedade, a construção da residência e o arrendamento dos arredores, no intuito de iniciar um povoamento planificado, eventualmente vindo a se tornar, por outro decreto na década seguinte, o município de Petrópolis. Assim, desde antes da própria criação da cidade, toda a região povoada pertencia à família imperial, e seguia os conformes de uma enfiteuse, instituto presente no Brasil desde tempos coloniais, e substitutivo ao aforamento português após a Independência. Por direito, em vigor até hoje, qualquer transação imobiliária no chamado Primeiro Distrito de Petrópolis acrescenta uma contraprestação à família imperial (laudêmio), fixada atualmente em 2,5% da operação.

Todavia, desde a década de 1940, após acordo familiar, somente descendentes do ramo de Petrópolis passaram a carregar esse direito, mediante a Companhia Imobiliária de Petrópolis, enquanto os membros do ramo de Vassouras já não recebem quantia alguma.

Foro e Taxa de Ocupação

Os terrenos da União são submetidos, além do laudêmio, à cobrança de foro (taxa anualizada correspondente a 0,6% do valor do imóvel) e de taxa de ocupação (que pode ser de 2% ou 5%, e é cobrada do proprietário que ainda não firmou um contrato de aforamento com a União).

Os possuidores de imóveis localizados em áreas de marinha dividem-se em dois tipos: OCUPANTES (tem apenas o direito de ocupação e são a maioria) e os FOREIROS (os que têm contratos de foro e possuem mais direitos que o ocupante, pois têm também o domínio útil) - estão incluídos nessas categorias os moradores da Baixada Santista e demais cidades brasileiras.

Conforme Decreto-Lei nº 9.760/1946, são terrenos de marinha em uma profundidade de 33 metros, medidos horizontalmente para a parte da terra, da posição da linha da preamar-média de 1.831: a) Os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; b) Os que contornam as ilhas, situados em zonas onde se faça sentir a influência das marés.

Ver também

• Enfiteuse

Ligações externas

• O que é isso: Tudo o que você precisa saber sobre Laudêmio, Foro e Ocupação
• Entenda o que é laudêmio
• O que significa e como funciona o laudêmio?
• A ilegalidade no processo de cobrança pela União da taxa de ocupação, foro e laudêmio dos imóveis situados na zona costeira do Estado do Rio de Janeiro (em PDF)
• Como funciona a estrutura de valores na economia?
• Artigo 2038 do Código Civil de 10 de janeiro de 2002